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碧江翠庭項(xiàng)目策劃大綱
作者：佚名 時(shí)間：2003-5-9 字體：[大] [中] [小]
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一、項(xiàng)目概況
1、 項(xiàng)目背景
現(xiàn)受××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托，對(duì)廣州市白云區(qū)羅沖圍 珠江食品廠（積仕佳食品廠） 地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃。該地塊位于羅沖圍松南路5號(hào)，占地33391平方米，地價(jià)6100萬(wàn)。政府定為住宅用地，容積率為2.2。單位地價(jià)為：61000000/33391＝1826.84元/平方米，領(lǐng)地樓面價(jià)為：1826.84/2.2＝830.38元/平方米。
2、 項(xiàng)目區(qū)位分析
高架路（松南路）
該地塊位于廣清立交旁大致呈東北－西南走向，東北窄，西南寬的梯型地塊。其四至草圖如下：
1：廣清立交 2：羅沖圍客運(yùn)站（廣州交通集團(tuán)） 3：翠福居 4：長(zhǎng)途客貨運(yùn)站
從上面四至圖可以看出該地塊的交通條件是十分優(yōu)越的。附近有多個(gè)市內(nèi)公交站，十幾條公交車路線，如：12、46、55、198、232、237、253、276、283、289、290、291、521、527、614、862等，基本覆蓋整個(gè)廣州市區(qū)。羅沖圍客運(yùn)站和長(zhǎng)途汽車客貨運(yùn)站都在旁邊，到省內(nèi)各地甚至省外都極為方便。另外多條交通主干道經(jīng)過(guò)，有車一族可以輕松方便地穿梭于廣州市內(nèi)甚至珠江三角洲。
從地理位置來(lái)看，該區(qū)位于市中心的西邊，隔增埗河與荔灣區(qū)相望，屬于市中心區(qū)的邊緣地帶。從周圍環(huán)境來(lái)看，這里人多車多，顯得有點(diǎn)嘈雜。
該區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施并不十分完善和分布不均，附近只有螺沖小學(xué)，人們的生活設(shè)施顯得落后和不夠。其中以增槎路段為例，很明顯的以廣清立交為界線，以東富力半島花園路段比較繁華，有多家百貨、超市、酒店食肆，商業(yè)發(fā)達(dá)。公共設(shè)施較齊全。但過(guò)了廣清立交，例如本策劃的地塊，雖然離富力半島花園路段很近，但也不見(jiàn)有什么商店，即使是西邊的松南路，有不少商品賣，但給人的感覺(jué)卻像是農(nóng)村的集市�？傮w來(lái)看，這一區(qū)域的生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施主要有：
生活購(gòu)物：好又多、宏城貨倉(cāng)商場(chǎng)、西村綜合市場(chǎng)、西場(chǎng)電器城等等
飲食娛樂(lè)：橋南海鮮、客家王、食為先、多美麗、麒麟閣酒樓等等
銀行：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、廣州商業(yè)銀行等
醫(yī)院：荔灣區(qū)中醫(yī)醫(yī)院
學(xué)校：羅沖小學(xué)
另外，這里還有一個(gè)明顯的特點(diǎn)是綠地太少。
3、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析
從上面的區(qū)位分析可以看出，本區(qū)的最大優(yōu)勢(shì)便是交通方便，主干道經(jīng)過(guò)這里有十幾條公交路線在家門口往返穿梭，羅沖圍客運(yùn)站就在旁邊。從這里到荔灣區(qū)十分方便，即使是到天河城也在30分鐘之內(nèi)。交通的方便很大程度上彌補(bǔ)本區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的不足。更何況隨著周邊環(huán)境的改善，預(yù)計(jì)不遠(yuǎn)此區(qū)域的設(shè)施會(huì)有很大的改善，富力半島花園路段便是一個(gè)很好的例子。
具體到本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析，其優(yōu)勢(shì)主要有：
1、交通方便
2、地理經(jīng)濟(jì)區(qū)位算可以，位于市中心邊緣區(qū)，有很大的發(fā)展?jié)摿Α?BR> 3、地價(jià)相對(duì)偏低，可以降低開(kāi)發(fā)成本，增強(qiáng)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)能力。
4、西面為沙貝海，江景成為一大賣點(diǎn)。
5、常住人口和流動(dòng)人口多，有效需求大。
6、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，只有富力半島花園是主要的對(duì)手，其他周邊樓盤規(guī)模小，而且檔次低，難以形成大的威脅。
劣勢(shì)方面主要有：
1、周邊設(shè)施相對(duì)不足和分布不均。
2、周邊綠化率低，環(huán)境質(zhì)量一般。
3、車流、人流量大，旁邊有主干道和高架路，噪音大，顯得嘈雜。
4、周邊環(huán)境總體給人凌亂的感覺(jué)，外觀包裝差。
二、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)
(一)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
我國(guó)在經(jīng)過(guò)1993年之后的宏觀調(diào)控后，近幾年GDP的增幅保持在7—8％以上。廣東經(jīng)濟(jì)以高于全國(guó)平均增幅5-6個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量名列前茅。從近年來(lái)全國(guó)和廣東省有關(guān)人均GDP的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，可見(jiàn)廣東的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是比較快的（見(jiàn)下表）。
單位：元
1999年
2000年
2001年
人均GDP
人均GDP
同比增長(zhǎng)
人均GDP
同比增長(zhǎng)
全國(guó)
6496
7031
8.23％
7408
5.36％
廣東省
11552
12973
12.3％
14417
11.13％
廣州市
29726
34300
15.54％
37392
9.01％
“入世”以后，國(guó)內(nèi)住宅用房，辦公用房的需求都會(huì)增加，國(guó)外的金融、保險(xiǎn)、旅游、法律等服務(wù)業(yè)都將進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，這無(wú)疑也為國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇：汽車關(guān)稅的降低，會(huì)帶動(dòng)城市近郊住宅的發(fā)展，也會(huì)帶動(dòng)住房需求的擴(kuò)大；境外先進(jìn)、成熟、規(guī)范的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念帶入國(guó)內(nèi)，為進(jìn)一步建設(shè)開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好基礎(chǔ)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的同時(shí)，也為房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)創(chuàng)造了一個(gè)更廣闊的發(fā)展空間，國(guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)水平會(huì)促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、住宅部品質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)管理、售后服務(wù)和物業(yè)管理水平的提高。廣州市作為中國(guó)的南大門，改革開(kāi)放的前沿，其良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)和相對(duì)憂越的投資環(huán)境和較為完善的配套設(shè)施建設(shè)，將吸引眾多的境外投資者開(kāi)展金融，保險(xiǎn)、貿(mào)易、生產(chǎn)、旅游等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從而為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是高檔住宅、高級(jí)公寓、商務(wù)寫字樓和商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。
廣東對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到有力的推動(dòng)作用，其對(duì)全國(guó)GDP的貢獻(xiàn)率為10％，拉動(dòng)全國(guó)GDP增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)。作為省會(huì)城市的廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在加速，城市消費(fèi)持續(xù)繁榮，廣州GDP占廣東省GDP的23％，其全省經(jīng)濟(jì)中心地位凸現(xiàn)。
廣州市從1998年以來(lái)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每年均以13％的高速度遞增，今年也有望保持這個(gè)速度。廣州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)亦跟隨全市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展而發(fā)展，2000年房地產(chǎn)投資額比1993年增加近2倍。估計(jì)今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的投放額度也不會(huì)低于去年。由于廣州經(jīng)濟(jì)數(shù)年來(lái)持續(xù)高速增長(zhǎng)，使居民收入持續(xù)上升（廣州人口是全國(guó)1/200，而納稅額占全國(guó)的1/20），生活水平和質(zhì)量不斷提高，恩格爾系數(shù)為44％，表明廣州市民整體上已進(jìn)入較富裕小康的生活水平。因此，居民用于居住方面的支出將會(huì)大幅增加。據(jù)聯(lián)合國(guó)人居中心提供的數(shù)據(jù)反映：1999年亞洲國(guó)家房?jī)r(jià)收入比是8.4倍，廣州目前房?jī)r(jià)與收入之比與此接近。宏觀經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)提供了穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。
（二） 地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)
1、 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)
1） 開(kāi)發(fā)量與投資額
今年前5個(gè)月，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資126.77億元，同比增長(zhǎng)13.3％；商品房的施工面積為3442.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.0％；商品房銷售面積合計(jì)達(dá)到284.52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.2％；銷售合同金額122.95億元，同比增長(zhǎng)7.9％。在這其中期樓銷售面積為170.46萬(wàn)平方米，同比下降1.0％，而現(xiàn)樓銷售達(dá)到了114.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了40.4％。
在廣州這5個(gè)月的樓房銷售過(guò)程中還可以看出，高價(jià)樓盤銷售明顯下降，每平方米超過(guò)5000元的商品房銷售僅為36.98萬(wàn)平方米，同比下降61.5％，而每平方米5000元以下的商品房銷售為247.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了54.7％。
年份
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
投資額
125.23
189.45
209.11
229.16
237.42
269.36
295.90
356.00
2) 需求與供給
廣州房地產(chǎn)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，從1995年到2000年，廣州商品住宅的當(dāng)年批準(zhǔn)預(yù)售量一直大于當(dāng)年的登記成交量，換句話說(shuō)一直是處于“供過(guò)于求”的局面。而2001年廣州商品住宅市場(chǎng)一舉扭轉(zhuǎn)了這種局面，呈現(xiàn)出“求大于供”的局面。而這種局面一直持續(xù)到今年上半年。這種成績(jī)的取得主要得益于政府宏觀調(diào)控措施的加強(qiáng)，如提高預(yù)售門檻、嚴(yán)格控制土地出讓等措施。
從1995年到今年5月，廣州市商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)上市量達(dá)到3684萬(wàn)平方米，而累計(jì)成交量只有2916萬(wàn)平方米，兩者相差768萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，廣州市的商品住宅累計(jì)空置面積達(dá)到768萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2001年全年的成交量。2001年當(dāng)年的登記成交量為714萬(wàn)平方米，而批準(zhǔn)預(yù)售量為651萬(wàn)平方米，兩者有63萬(wàn)平方米的供應(yīng)缺口，這就是由消化以前的空置面積補(bǔ)充的。如果這個(gè)勢(shì)頭保持下去，廣州市的累計(jì)空置量約需10年消化完畢。
3） 2002年上半年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析表
面積單位：萬(wàn)平方米 金額單位：億元
類 別
2002年上半年
2001年上半年
增 長(zhǎng)
批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積
400.217
338.181
18.34％
（其中八區(qū)19.89％)
預(yù)售商品房成交登記面積
427.263
384.267
11.20％
(其中八區(qū)－1.50％)
預(yù)售商品房成交登記金額
195.143
185.151
5.41％
(其中八區(qū)－5.30％)
二手房屋成交登記面積
243.143
180.96
35.00％
(其中八區(qū)48.96％)
二手房屋成交登記金額
62.49
47.37
31.91％
(其中八區(qū)32.43％)
3）消費(fèi)趨勢(shì)及市場(chǎng)預(yù)測(cè)
據(jù)廣州統(tǒng)計(jì)局投資處的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，廣州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)，期樓的銷售額下降，現(xiàn)樓的銷售額則有所上升，而售價(jià)在每平方米5000元以下的商品房最受市民的青睞。廣州商品住宅市場(chǎng)由供過(guò)于求逐步過(guò)渡到供需趨于平衡，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨理性和活躍。
據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和很多樓盤的銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，小面積戶形仍然走俏，特別深受廣大白領(lǐng)階層喜愛(ài)。今年10月份，耀星華庭正式開(kāi)盤，兩天內(nèi)，１４０多套小戶型僅賣剩３０多套，而這３０套實(shí)際上已經(jīng)是面積為八九十平方米的中戶型了。代理商表示，頭一天，６８平方米上下的小戶型就已經(jīng)售罄，連樣板房都留不住。這是一個(gè)很好的例子。
住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)把規(guī)劃設(shè)計(jì)擺在首要位置上。項(xiàng)目是否成功，規(guī)劃設(shè)計(jì)起著關(guān)健性作用。滯銷、積壓的樓盤，多是與市場(chǎng)需求脫節(jié)，規(guī)劃設(shè)計(jì)不好的。通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)查，作出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從“以人為本”出發(fā)，堅(jiān)持建筑與環(huán)境并重，現(xiàn)實(shí)與適當(dāng)超前結(jié)合，使住區(qū)空間布局合理化、科學(xué)化，做到幾十年不落后，需要時(shí)可改造、提高。規(guī)劃的指導(dǎo)思想，應(yīng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益、社會(huì)效益相結(jié)合，營(yíng)造最佳居住環(huán)境、最好居住條件。
各類型住宅（住區(qū)）有合理的比例。２０００年，我國(guó)人民生活在總體上達(dá)到小康水平，進(jìn)入“更加寬裕的小康”————富裕階段前的進(jìn)程，專家們稱之為“后小康”�！昂笮】怠钡木幼☆愋蛻�(yīng)是以舒適型為主，也有小部分豪華型。但居住類型是動(dòng)態(tài)，住房消費(fèi)是梯度的，原來(lái)住在安置型、適用型住宅的居民，隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，將逐步向舒適型過(guò)渡。在“十五”期間，我國(guó)的住宅建設(shè)將是上述４種類型并存，但舒適型住宅的比例將逐步增加；安置型（含廉租房）還要建，要給居住困難的弱勢(shì)群體“雪中送炭”，但比例要合適；豪華型住宅也建一些，但總量和比重都應(yīng)適當(dāng)控制。
為促進(jìn)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)管理水平的不斷提高，營(yíng)造大批能起示范作用的優(yōu)秀住區(qū)。這類住區(qū)應(yīng)達(dá)到“六高”、“四優(yōu)”的要求：規(guī)劃起點(diǎn)高、設(shè)計(jì)水平高、功能質(zhì)量高、配套水平高、科技含量高、管理標(biāo)準(zhǔn)高，人居環(huán)境優(yōu)、建造質(zhì)量?jī)?yōu)、資源利用優(yōu)、環(huán)境保護(hù)優(yōu)。大批優(yōu)秀住區(qū)的出現(xiàn)，將會(huì)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，使我國(guó)整體居住水平逐步與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家相近。
努力建設(shè)綠色生態(tài)住區(qū)，使它成為人與自然和諧相處的載體。住宅建設(shè)要堅(jiān)持節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、治污、環(huán)保的方針，充分利用綠色能源（如太陽(yáng)能、風(fēng)能、地?zé)崮艿龋┖驮偕茉础Ｒ炎^(qū)的空氣、水、光、熱、聲、衛(wèi)生、綠色等環(huán)境系統(tǒng)建設(shè)好，達(dá)到國(guó)家專業(yè)機(jī)構(gòu)提出的標(biāo)準(zhǔn)要求。使住區(qū)有充足的日照，清新的空氣，良好的通風(fēng)，潔凈的水面，寬廣的綠色覆蓋。要走出“廣種草，少種樹(shù)”的誤區(qū)。草比樹(shù)造氧功能低幾倍，養(yǎng)護(hù)費(fèi)用高幾倍，而且耗水量大，遮蔭功能差。應(yīng)提倡多種葉面系數(shù)大、品種搭配合理的植物。住區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)境應(yīng)是多層次的，從樓旁花木、路旁綠帶、住戶花園、組團(tuán)花園到各種主題花園要布局合理，還可以發(fā)展立體綠化、營(yíng)造空中景觀，使住宅布置在大花園中、小花園間，形成戶戶見(jiàn)景、樓景交融的畫卷。
住區(qū)建設(shè)軟硬結(jié)合，即有硬的良好物質(zhì)條悠揚(yáng)，包括住戶各種設(shè)施和環(huán)境；也要有軟方面的文化氛圍和精神文明建設(shè)，做到文化品位高尚，道德情操良好，人際關(guān)系和諧，居住環(huán)境寧?kù)o，治保環(huán)境安全，鄰里交流密切。
2、 地塊所在片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)
在前面的項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析中已很清楚地分析了本地塊所在片區(qū)的地理、經(jīng)濟(jì)區(qū)位、周邊設(shè)施等內(nèi)容。
本區(qū)域位于白云區(qū)的西南部，鄰接荔灣區(qū)，屬于市中心的邊緣區(qū)。雖然在廣州市未來(lái)的城市規(guī)劃中可以預(yù)見(jiàn)沒(méi)有廣園東、南沙等地方那么熱，但由于其較近市區(qū)，受經(jīng)濟(jì)輻射力的影響大，發(fā)展?jié)摿Υ�，開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)的潛在顧客多，銷售對(duì)象可以面對(duì)全市，重點(diǎn)是荔灣區(qū)和白云區(qū)。
交通方便是本地區(qū)的最大優(yōu)勢(shì)，即使基礎(chǔ)設(shè)施顯得不足，在短期內(nèi)不可能跟上，但方便的交通卻可以彌補(bǔ)這一缺點(diǎn)和時(shí)間差。
現(xiàn)階段，位于本片區(qū)的樓盤并不多，除了富力半島花園外，其他的都是低檔樓盤，所以現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)并不十分激烈。很應(yīng)該把握時(shí)機(jī)。
這里除了本地人口外還有不少流動(dòng)人口，這是一批潛在的顧客。由于這里的開(kāi)發(fā)成本相對(duì)來(lái)說(shuō)較低，商品房的價(jià)格可以為中低檔收入階層人士接受。通過(guò)對(duì)本區(qū)樓盤的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，本區(qū)的小面積戶形十分暢銷。這對(duì)樓盤戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)很有建設(shè)性的幫助。
由于本地區(qū)的綠化面積比較少，所以在樓盤開(kāi)發(fā)時(shí)，增大綠化率可能較受群眾喜歡，會(huì)促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)。
本片區(qū)西依沙貝海，雖然水質(zhì)不理想，但“無(wú)敵江景”仍然是一大賣點(diǎn)。
3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析
1） 本片區(qū)的主要樓盤主要有富力半島花園，此外還有像翠福居那樣的幾個(gè)小樓盤。此項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是富力半島花園。雖然隔著沙貝海還有多個(gè)樓盤，如城市花園，但由于隔著沙貝海，影響并不大。反而應(yīng)多注意本片區(qū)的小樓盤，它們定位為低檔，力推中小戶型，而且價(jià)格相對(duì)較低，對(duì)中低層收入階層吸引力大。例如本項(xiàng)目地塊旁的翠福居，單價(jià)比不遠(yuǎn)處的富力半島花園低2000元/平方米左右，雖然不用說(shuō)小區(qū)，甚至連小花園還未成型，但它的銷售業(yè)績(jī)一樣可觀，差不多售磬。
2）以廣清立交為分界，可以明顯看出本地段的生活設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上富力半島花園路段。從包裝上可以說(shuō)是輸了很多，所以在以后的開(kāi)發(fā)中注意門面包裝十分重要，最好能夠吸引商鋪、酒店在附近開(kāi)店。
3）針對(duì)本區(qū)的情況，高綠化、江景、多推中小戶型、經(jīng)濟(jì)實(shí)用，會(huì)帶給本項(xiàng)目很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 由于本區(qū)嘈雜、綠化少，所以綠化自然成為本區(qū)大多數(shù)人的渴求。一方面可以降低噪聲，另一方面可以凈化空氣。 由于本項(xiàng)目西靠沙貝海，江景自然成為一個(gè)賣點(diǎn)。天然江景亦可以彌補(bǔ)西向單位的價(jià)格，一舉兩得。 針對(duì)本區(qū)實(shí)際特點(diǎn)和潛在顧客，小戶型和經(jīng)濟(jì)實(shí)用設(shè)計(jì)戶型將受到大眾歡迎。
三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位
1、 項(xiàng)目形象及主題概念定位
項(xiàng)目形象表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中低檔樓盤，力推中小戶型以增強(qiáng)本樓盤與富力半島花園競(jìng)爭(zhēng)的能力。當(dāng)然，本樓盤的定位是介于富力半島與翠福居的檔次之間，稍為比富力半島低一些。
無(wú)敵江景是本項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，應(yīng)充分加以利用。另外，根據(jù)本片區(qū)少綠化的特點(diǎn)，提高綠化率亦能大大提高樓盤的競(jìng)爭(zhēng)能力。何況本項(xiàng)目的定位為經(jīng)濟(jì)實(shí)用型，小區(qū)綠化率高，既可以突出江南園林景色，后期的物業(yè)管理費(fèi)用也經(jīng)濟(jì)，一舉兩得！低檔樓盤，經(jīng)濟(jì)實(shí)用型設(shè)計(jì)。
無(wú)敵江景和園林綠化作為概念定位，提高綠化率，突出“江南園林景色”。
原因：這塊地的面積總共才33391平方米，小區(qū)內(nèi)生活設(shè)施不可能做成像富力半島花園那樣齊全，而且根據(jù)本片區(qū)的特點(diǎn)，建高級(jí)住宅小區(qū)并不切合實(shí)際，經(jīng)濟(jì)實(shí)用型的設(shè)計(jì)反而符合本片區(qū)特點(diǎn)，符合人們的購(gòu)買能力。
2、 消費(fèi)群體定位
面向全市，重點(diǎn)是荔灣區(qū)、白云區(qū)和越秀區(qū)的潛在顧客以及本片區(qū)流動(dòng)人口，特別是白領(lǐng)階層。
原因：此片區(qū)位于白云區(qū)西南部，鄰靠荔灣區(qū)，人流量和車流量都很大，由于本片區(qū)既靠近市區(qū)，租賃價(jià)格又相對(duì)比較低，因此吸引了大量外來(lái)人口和中低薪階層，而這批人卻是有效需求比較高的潛在顧客。
3、 價(jià)格定位
通過(guò)市場(chǎng)比較法，初步定價(jià)為3500－5500元/平方米。
富力半島花園，標(biāo)榜其占地14萬(wàn)平方米的大型全江景成熟配套社區(qū)的規(guī)模，最新推出的“陶然灣畔”，七棟26層朝西朝向沙貝海的高層電梯住宅，其均價(jià)計(jì)算出來(lái)達(dá)到6000/平方米，最高的甚至高達(dá)7000/平方米。此價(jià)格包括300元/平方米的裝修價(jià)格。富力半島如此高的價(jià)格是本片區(qū)其他低檔小樓盤所無(wú)法相比的。例如以最近本地塊的“翠福居”為例，其為9層無(wú)電梯房，沒(méi)有配套設(shè)施，未來(lái)小區(qū)內(nèi)只有一個(gè)小花園。最高價(jià)格才3800多元/平方米，最低低的2700多元/平方米，這里的價(jià)格則為毛坯房?jī)r(jià)格。富力半島花園雖然價(jià)格高，但其小戶型單位仍頗受歡迎，而翠福居，雖然除了價(jià)格之外，其他方面難以與富力半島花園相比，但其銷售業(yè)績(jī)一樣可觀，其一特點(diǎn)是力推小戶型，面積最大的才74.0740平方米。
比較本片區(qū)內(nèi)富力半島花園與其他低檔小樓盤，結(jié)合本項(xiàng)目定位特點(diǎn)，運(yùn)用市場(chǎng)比較法，初步估計(jì)3500——5500元/平方米（包括裝修）的售價(jià)是合理的。
4、 物業(yè)管理定位
由于主要對(duì)手是富力半島花園，其物業(yè)管理費(fèi)為1.5元/平方米*月，而本項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有噴水池之類耗費(fèi)大的景點(diǎn)，景色主要以綠化為主，配以假山奇石等，檔次定位比富力半島花園低，所以管理費(fèi)不能高于富力半島花園。另外應(yīng)比旁邊的翠福居的0.4元/平方米要高。
初步定平均管理費(fèi)為1元/平方米，由于Ⅱ期是電梯房，Ⅱ期的業(yè)主則另外按戶平均攤分電梯維護(hù)費(fèi)和電梯電費(fèi)。
四、規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念
根據(jù)本片區(qū)和本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念重點(diǎn)突出“無(wú)敵江景”和“園林綠化景色”，建設(shè)一個(gè)“以人為本”生活設(shè)施比較齊全的安全、文明的綠色生態(tài)小區(qū)。
原因：縱觀現(xiàn)時(shí)各個(gè)樓盤，凡是近水的，不論天然還是人工的，無(wú)不打出“海景”、“江景”、“水景”等賣點(diǎn)，這已成為規(guī)律。符合近水理論，符合南方人特別是廣州人的親水心理。本項(xiàng)目西靠沙貝海，江景是本項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，很應(yīng)該好好把握這一優(yōu)勢(shì)；至于園林綠化，由于整個(gè)廣州市綠地面積都很少，本片區(qū)綠地面積更少，而廣州市民對(duì)綠化比較渴求，所以提高綠化率更為現(xiàn)實(shí)。本片區(qū)外來(lái)人口多，比較嘈雜，小區(qū)安全也是一個(gè)不可忽略的問(wèn)題，采用先進(jìn)的電子監(jiān)控系統(tǒng)，給業(yè)主一種安全感十分重要，努力營(yíng)造一種安全文明氛圍。
2、小區(qū)總體規(guī)劃
“碧江翠庭”小區(qū)總體規(guī)劃圖可參看附圖。
本小區(qū)分兩期開(kāi)發(fā)，Ⅰ期住宅位于小區(qū)北面，為5棟9層每層6戶的無(wú)電梯住宅；Ⅱ期住宅位于小區(qū)西面，西靠沙貝海，為4棟21層每層7戶和一棟每層4戶的電梯房。兩期住宅均為首層架空設(shè)計(jì)，設(shè)地下停車場(chǎng)，每戶預(yù)留平均超過(guò)一個(gè)車位。首層架空部分作為書吧、琴吧、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)、郵電所、超級(jí)商場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。小區(qū)中部是幼兒園、室外網(wǎng)球場(chǎng)還有肉菜市場(chǎng)和商店。小區(qū)入口位于東北角，一進(jìn)小區(qū)便是綠地。幼兒園、肉菜市場(chǎng)與Ⅱ期之間也是綠地，其中有一個(gè)游泳池，分大人池和小孩池。Ⅱ期作為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的部分，其西面沿江地帶有13米寬的綠化帶，江邊種樹(shù)并放上長(zhǎng)椅。
至于為什么作如此布局是因?yàn)椋?、本地塊周邊環(huán)境比較嘈雜，相對(duì)來(lái)說(shuō)，靠近鶴山大廈的北面安靜一點(diǎn)，所以將一期住宅建在那里，小區(qū)入口正對(duì)著高架路，所以在小區(qū)前端安排綠地更合理，可以安靜一點(diǎn)。在北面建Ⅰ期也有一個(gè)缺點(diǎn)：小區(qū)北面的景色是比較破舊的建筑。為了彌補(bǔ)這一缺點(diǎn)，在戶型設(shè)計(jì)上朝北的單位少一些，令大部分單位的景觀為小區(qū)內(nèi)的花園，同時(shí)努力做好園林景觀。 2、在小區(qū)中部布置如幼兒園等公共設(shè)施，可以方便兩期的居民。 3、“無(wú)敵江景”是本地塊的先天優(yōu)勢(shì)，這一優(yōu)勢(shì)作為Ⅱ期的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)，所以在沿江地帶做好綠化和優(yōu)閑設(shè)施。 4、兩大主要綠地的布局則考慮到戶戶有景，小區(qū)內(nèi)綠化分布均勻的想法。